Cara Menghitung Cicilan KPR Bulanan sebelum Membeli Rumah

Membeli rumah membutuhkan perencanaan yang matang. Selain menyiapkan uang muka, kamu juga perlu memastikan cicilan rumah setiap bulan sesuai dengan kemampuan finansial.

Dengan melakukan simulasi KPR rumah sejak awal, kamu dapat membandingkan beberapa skema pembiayaan sekaligus mengantisipasi perubahan angsuran.

Nah, supaya tidak salah memperkirakan biaya, simak cara menghitung cicilan KPR bulanan berikut ini.

Cara Menghitung Cicilan KPR Bulanan

Perhitungan cicilan KPR pada dasarnya dipengaruhi oleh jenis suku bunga yang digunakan. Setiap skema memiliki cara kerja dan tingkat perubahan angsuran yang berbeda.

Sebagai ilustrasi, kamu membeli rumah seharga Rp500 juta dengan uang muka sebesar Rp100 juta. Artinya, pokok pinjaman yang diajukan adalah Rp400 juta. Simulasi berikut menggunakan angka tersebut agar perbedaannya lebih mudah dipahami:

1. Perhitungan Cicilan KPR Fixed Rate

Fixed rate adalah suku bunga yang nilainya tetap selama periode tertentu. Sepanjang masa tersebut, perubahan suku bunga acuan tidak akan memengaruhi tingkat bunga yang telah disepakati. Karena itu, jumlah cicilan cenderung lebih mudah diprediksi.

Misalnya, kamu memperoleh bunga tetap 6% per tahun selama 3 tahun dengan tenor keseluruhan 15 tahun. Jika menggunakan metode anuitas, rumus cicilan bulanannya adalah:

Cicilan = P × i × (1 + i)ⁿ ÷ ((1 + i)ⁿ − 1)

Keterangan:

• P adalah pokok pinjaman.
• i adalah bunga per bulan.
• n adalah jumlah bulan tenor.

Dengan pinjaman Rp400 juta, bunga bulanan 0,5%, dan tenor 180 bulan, cicilannya sekitar Rp3,38 juta per bulan.

Jumlah tersebut berlaku selama periode bunga tetap, sedangkan cicilan setelahnya mengikuti ketentuan lembaga keuangan.

2. Perhitungan Cicilan KPR Capped Rate

Capped rate merupakan skema bunga mengambang yang memiliki batas maksimum. Bunga dapat berubah mengikuti kondisi pasar, tetapi tidak boleh melampaui batas yang telah ditentukan dalam perjanjian.

Contohnya, KPR memiliki capped rate maksimal 10% per tahun. Jika bunga berjalan berada pada angka 8%, perhitungan cicilan menggunakan bunga tersebut.

Dengan sisa pinjaman sekitar Rp400 juta dan tenor 15 tahun, cicilan anuitasnya kurang lebih Rp3,82 juta per bulan.

Apabila bunga meningkat hingga menyentuh batas 10%, cicilan dapat naik menjadi sekitar Rp4,30 juta per bulan.

3. Perhitungan Cicilan KPR Floating Rate

Floating rate adalah suku bunga KPR yang dapat naik atau turun mengikuti suku bunga acuan serta kebijakan lembaga keuangan. Perubahan tersebut membuat jumlah cicilan berpotensi berubah secara berkala.

Sebagai contoh, setelah masa fixed rate berakhir, bunga berubah menjadi 11% per tahun. Dengan asumsi pokok pinjaman masih Rp400 juta dan sisa tenor 15 tahun, cicilannya sekitar Rp4,55 juta per bulan.

Pada praktiknya, nilai cicilan akan dihitung berdasarkan sisa pokok dan sisa tenor saat perubahan bunga berlaku.

Oleh sebab itu, hasil sebenarnya mungkin berbeda dari simulasi sederhana. Kamu sebaiknya menyiapkan ruang dalam anggaran untuk mengantisipasi kenaikan bunga.

Baca juga: 11 Cara Melunasi KPR Lebih Cepat, Ini Untung & Ruginya!

4. Perhitungan Cicilan KPR Hybrid

KPR hybrid menggabungkan lebih dari satu skema bunga dalam satu masa pinjaman. Umumnya, lembaga keuangan menawarkan bunga fixed selama beberapa tahun pertama, kemudian mengubahnya menjadi capped atau floating rate.

Misalnya, pinjaman Rp400 juta dikenakan bunga fixed 6% selama tiga tahun. Cicilan awalnya sekitar Rp3,38 juta per bulan. Setelah periode tersebut selesai, bunga berubah menjadi floating 11%.

Perhitungan tahap kedua tidak lagi menggunakan pokok awal, melainkan sisa pokok setelah pembayaran selama 3 tahun.

Jika sisa pokoknya sekitar Rp345,9 juta dan sisa tenor 12 tahun, cicilan baru berada di kisaran Rp4,34 juta per bulan. Angka ini hanya simulasi karena jadwal pembayaran setiap penyedia KPR dapat berbeda-beda.

5. Perhitungan Cicilan KPR Anuitas

Anuitas sebenarnya merupakan metode penghitungan angsuran, bukan jenis perubahan suku bunga. Metode ini dapat diterapkan pada bunga fixed maupun floating.

Dalam sistem anuitas, total cicilan relatif sama selama tingkat bunganya tidak berubah, tetapi komposisi pokok dan bunga berbeda setiap bulan.

Pada awal tenor, bagian pembayaran bunga biasanya lebih besar, sedangkan pembayaran pokok lebih kecil.

Seiring waktu, porsi bunga berkurang dan porsi pokok meningkat. Untuk pinjaman Rp400 juta, bunga 6% per tahun, dan tenor 15 tahun, cicilan anuitasnya sekitar Rp3,38 juta per bulan.

Faktor yang Memengaruhi Besaran Cicilan KPR

Hasil simulasi belum tentu sama dengan penawaran akhir karena besaran cicilan dipengaruhi oleh beberapa faktor berikut:

1. Harga Properti dan Jumlah Pinjaman

Semakin tinggi harga rumah dan jumlah pembiayaan yang diajukan, semakin besar cicilan bulanan. Kamu dapat memilih rumah yang harganya sesuai dengan kondisi keuangan agar pokok utang tetap terkendali.

2. Jumlah Uang Muka

Uang muka atau DP yang lebih besar akan mengurangi jumlah pinjaman. Dampaknya, cicilan bulanan dan total bunga yang dibayarkan dapat menjadi lebih rendah. Namun, hindari menggunakan seluruh tabungan hanya untuk menambah DP.

3. Suku Bunga

Selisih bunga yang terlihat kecil dapat menghasilkan perbedaan cicilan yang cukup besar, terutama pada tenor panjang. Sebelum memilih produk, perhatikan tingkat bunga, masa berlakunya, dan skema setelah periode promosi berakhir.

Baca juga: Take Over KPR: Cara, Jenis, dan Bedanya dengan Over Kredit

4. Masa Tenor

Tenor panjang membuat cicilan bulanan lebih ringan, tetapi total bunga yang dibayarkan cenderung lebih besar. Sebaliknya, tenor pendek menghasilkan cicilan yang lebih tinggi, dengan total beban bunga yang biasanya lebih rendah.

5. Jenis KPR

KPR konvensional, syariah, subsidi, dan nonsubsidi memiliki ketentuan pembiayaan yang berbeda. Perbedaan akad, margin, bunga, batas harga rumah, serta persyaratan penerima akan memengaruhi angsuran.

6. Biaya Tambahan dan Asuransi

Selain DP dan cicilan, pertimbangkan biaya administrasi, provisi, appraisal, notaris, pajak, asuransi jiwa, serta asuransi properti.

Sebagian biaya dibayarkan di awal, sedangkan biaya tertentu dapat dimasukkan dalam pembiayaan sehingga menambah beban angsuran.

Itulah cara menghitung cicilan KPR bulanan secara mandiri. Langkah ini dapat membantu kamu menghadapi komitmen finansial jangka panjang dan mengurangi risiko gagal bayar.

Kepemilikan rumah baru juga dapat menyerap likuiditas untuk DP, biaya dokumen, renovasi, serta kebutuhan pindahan.

Oleh karena itu, kamu perlu memastikan dana untuk kebutuhan rumah tidak mengganggu tabungan darurat.

Jika membutuhkan pembiayaan tambahan untuk kebutuhan konsumtif tersebut, kamu dapat mempertimbangkan Gadai BPKB Konsumtif dari Pegadaian.

Melalui Gadai BPKB Konsumtif, kamu dapat memperoleh plafon pinjaman dengan pilihan tenor yang dapat disesuaikan dengan kemampuan finansial.

Dengan begitu, kebutuhan dana tambahan dapat dipertimbangkan tanpa harus mengganggu seluruh tabungan yang sudah disiapkan untuk kebutuhan rumah.

Gadai BPKB Konsumtif menawarkan prosedur yang mudah dan cepat, serta angsuran tetap per bulan, sehingga kamu dapat merencanakan pembayaran dengan lebih teratur.

Pastikan kamu tetap menyesuaikan jumlah pinjaman dengan kemampuan finansial agar kebutuhan pembiayaan tidak menjadi beban di kemudian hari.

Pengajuan Gadai BPKB Konsumtif dapat kamu lakukan melalui aplikasi Tring! by Pegadaian atau datang langsung di kantor cabang Pegadaian terdekat.

Yuk, manfaatkan Gadai BPKB Konsumtif Pegadaian untuk memenuhi kebutuhan dana dengan praktis dan cicilan yang lebih terencana!

Baca juga: 11 Tips Membeli Rumah Pertama yang Aman dan Antirugi