Pajak Penjualan Tanah: Ini Cara Hitung dan Ketentuannya

Pajak dalam transaksi properti atau Pajak Penjualan Tanah adalah salah satu komponen penting yang perlu diperhitungkan, baik oleh penjual maupun pembeli.

Jenis pajak ini perlu dipahami sejak awal agar kamu tidak salah dalam memperkirakan besaran biaya yang harus dipersiapkan.

Yuk, simak pengertian, dasar hukum, cara menghitung, hingga hal-hal yang perlu diperhatikan sebelum melakukan transaksi tanah!

Pengertian Pajak Penjualan Tanah

Secara sederhana, pajak penjualan tanah merupakan kewajiban perpajakan yang dapat timbul dalam transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.

Besaran dan jenis pajaknya bergantung pada pihak yang melakukan transaksi serta kondisi objek yang diperjualbelikan.

Jadi, ketika kamu menjual atau membeli tanah, jangan hanya menghitung harganya. Ada komponen, seperti PPh bagi penjual, BPHTB bagi pembeli, dan dalam kondisi tertentu PPN yang juga perlu diperhitungkan.

Dengan memahami bahwa Pajak Penjualan Tanah adalah kewajiban yang perlu diperhatikan sejak awal, kamu bisa menyiapkan anggaran secara lebih matang.

Landasan Hukum Pajak Penjualan Tanah

Ketentuan pajak atas pengalihan tanah dan bangunan salah satunya diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016.

Aturan tersebut menetapkan PPh final atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dengan tarif umum sebesar 2,5% dari nilai bruto pengalihan.

Selain itu, BPHTB merupakan pajak daerah yang pemungutannya dilakukan oleh pemerintah kabupaten/kota.

Dasar pengenaan dan besaran NPOPTKP dapat mengikuti ketentuan daerah masing-masing sehingga kamu perlu mengeceknya di wilayah tempat objek tanah berada.

Dalam proses transaksi, bukti pemenuhan kewajiban pajak juga menjadi bagian penting dalam pengurusan dokumen. Oleh karena itu, pastikan seluruh kewajiban sudah dipenuhi sebelum proses jual beli dilanjutkan.

Baca juga: Segini Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah, Lengkap dengan Syarat & Caranya!

Cara Menghitung Pajak Penjualan Tanah

Ada beberapa komponen yang perlu diperhatikan saat melakukan transaksi penjualan tanah, yaitu sebagai berikut:

1. PPh Jual Beli Tanah

PPh final umumnya dikenakan kepada penjual dengan tarif 2,5% dari nilai bruto pengalihan untuk transaksi tanah dan/atau bangunan yang termasuk dalam kategori tarif tersebut.

Contoh kasus:

Misalnya, tanah dijual seharga Rp320.000.000. Maka perkiraan PPh finalnya adalah:

PPh = 2,5% × Rp320.000.000
= Rp8.000.000

Artinya, penjual perlu menyiapkan sekitar Rp8.000.000 untuk kewajiban PPh tersebut, dengan catatan transaksi tidak termasuk kategori khusus yang memiliki tarif berbeda.

2. BPHTB

BPHTB atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan merupakan kewajiban yang umumnya dibayarkan oleh pembeli ketika memperoleh hak atas tanah atau bangunan. Pajak ini menjadi kewenangan pemerintah kabupaten/kota.

Secara umum, BPHTB dihitung dengan tarif maksimal 5% dari dasar pengenaan setelah dikurangi NPOPTKP sesuai ketentuan daerah.

Dasar pengenaan juga perlu memperhatikan nilai perolehan atau NJOP sesuai kondisi transaksi.

Contoh kasus:

Misalnya, nilai perolehan tanah sebesar Rp450.000.000 dan NPOPTKP yang berlaku sebesar Rp80.000.000. Jika nilai tersebut menjadi dasar pengenaan, perhitungannya:

Dasar pengenaan = Rp450.000.000 − Rp80.000.000
= Rp370.000.000

BPHTB = 5% × Rp370.000.000
= Rp18.500.000

NPOPTKP dapat berbeda antarwilayah. Maka dari itu, sebaiknya pastikan ketentuan yang berlaku di kabupaten/kota tempat tanah berada sebelum menghitung BPHTB.

3. PPN

PPN atau Pajak Pertambahan Nilai tidak otomatis dikenakan pada setiap transaksi tanah, tetapi bergantung pada subjek dan objek transaksinya.

Termasuk juga status penjual sebagai PKP serta apakah tanah tersebut merupakan barang dagangan atau memenuhi ketentuan sebagai BKP.

Mengingat ketentuan PPN dapat berubah dan memiliki mekanisme tertentu, perhitungan sebaiknya mengikuti tarif dan dasar pengenaan yang berlaku pada saat transaksi.

Baca juga: Gadai Sertifikat Tanah di Pegadaian: Syarat, Cara, dan Ketentuan Terbaru

Hal-Hal yang Harus Diperhatikan Saat Transaksi Jual Beli Tanah

Memahami pajak penjualan tanah adalah langkah awal, tetapi kelancaran transaksi juga dipengaruhi oleh kelengkapan dokumen dan proses legalitas. Berikut beberapa hal yang sebaiknya kamu perhatikan:

1. Verifikasi Sertifikat Tanah

Pastikan keaslian dan keabsahan sertifikat melalui Kantor Pertanahan untuk mengurangi risiko sengketa di kemudian hari.

2. Libatkan Saksi saat Transaksi

Menghadirkan saksi dapat menjadi langkah tambahan untuk memperjelas proses transaksi dan mengurangi risiko perselisihan antara pihak terkait.

3. Pastikan Pembayaran Tanah Telah Diselesaikan

PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) tidak akan menandatangani AJB apabila kewajiban pembayaran sesuai kesepakatan belum dipenuhi.

4. Selesaikan Kewajiban PPh Penjual

Penjual perlu menyelesaikan kewajiban PPh dan proses validasi sesuai ketentuan sebelum tahapan administrasi pengalihan hak dilanjutkan.

5. Pastikan PPAT Menerbitkan AJB Sesuai Prosedur

Jangan terburu-buru menyelesaikan transaksi sebelum seluruh dokumen, pembayaran, dan kewajiban perpajakan dipastikan sudah lengkap.

Jika tanah yang kamu miliki merupakan aset produktif, keputusan untuk menjualnya sebaiknya tidak diambil terburu-buru.

Terlebih jika tanah tersebut menjadi bagian dari ruko atau tempat usaha yang masih menghasilkan pendapatan.

Itulah hal-hal yang perlu kamu ketahui seputar pajak penjualan tanah. Menjual aset memang dapat memberikan dana relatif cepat, tetapi kamu juga kehilangan kepemilikan atas aset tersebut dan harus memperhitungkan biaya transaksi serta kewajiban pajak yang menyertainya.

Oleh karena itu, kamu bisa mempertimbangkan alternatif yang memungkinkan kamu memperoleh dana tanpa harus melepas aset tersebut.

Salah satu pilihan yang dapat dipertimbangkan adalah Gadai Sertifikat Tanah Pegadaian. Layanan ini merupakan pinjaman usaha dengan jaminan sertifikat SHM atau SHGB yang ditujukan untuk kebutuhan produktif, seperti pengembangan dan modal usaha.

Dengan pilihan ini, kamu dapat memanfaatkan nilai ekonomis sertifikat sebagai jaminan tanpa harus menjual tanah.

Artinya, apabila tanah tersebut digunakan sebagai lokasi usaha, aktivitas bisnis tetap dapat berjalan sehingga aset tersebut masih dapat menjadi sumber pemasukan.

Proses Gadai Sertifikat Tanah di Pegadaian sesuai dengan fatwa DSN-MUI. Untuk pengajuannya, kamu perlu menyiapkan dokumen seperti KTP calon nasabah dan pasangan, KK, serta fotokopi surat nikah atau cerai.

Sertakan juga sertifikat asli, fotokopi PBB, serta SKU bagi pelaku usaha mikro atau kecil. Fotokopi IMB juga diperlukan untuk pinjaman di atas Rp100 juta sesuai ketentuan layanan.

Proses pengajuan dapat dilakukan secara langsung dengan datang ke kantor cabang Pegadaian terdekat sambil membawa sertifikat sebagai marhun atau jaminan.

Selanjutnya, tim Pegadaian akan melakukan verifikasi dokumen dan survei lokasi sebelum menentukan besaran marhun bih. Setelah pengajuan disetujui, marhun bih dapat diterima oleh nasabah secara tunai atau melalui transfer bank.

Dengan demikian, kamu dapat memperoleh dukungan dana untuk kebutuhan produktif tanpa harus menjual tanah yang masih memiliki nilai strategis bagi usaha.

Jadi, sebelum memutuskan untuk menjual aset guna mendapatkan modal, pertimbangkan terlebih dahulu seluruh biaya dan konsekuensinya.

Pilih Gadai Sertifikat Tanah Pegadaian sebagai solusi untuk mendapatkan dana pinjaman dengan memanfaatkan nilai aset sekaligus mempertahankan kepemilikan dan penggunaan properti.

Baca juga: Gadai Sertifikat Tanah Tanpa Survey, Bisakah Dilakukan?